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注：本報告僅是結合最新70城房價數據與此前央行首套房貸利率下限動態調整的客觀機制，分析該機制下目前房貸利率潛在的上調風險，并不涉及對于未來房貸將加息的判斷，央行也可通過LPR調整以及LPR加減點調整進行對沖。

事件：4月15日統計局公布3月70大中城市商品住宅銷售價格，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲城市分別為64個、57個，比上月分別增加9個和17個。

根據央行首套房貸利率動態調整機制，截止3月底已有36個城市放寬首套房貸利率下限要求，配合前期因疫情遞延剛需的集中性釋放，共同推動地產銷售快速反彈，且結構上也是以房貸降息幅度較大的二三線城市貢獻為主。根據央行于1月5日建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制，房貸利率下限政策每個季度進行調整，此前基于“2022年9月-11月”房價數據，滿足放寬房貸利率下限要求城市有38個，該類城市自今年開始也相應進行放寬房貸利率下限操作，截止3月底，據中指研究院統計數據，已有36城市首套房貸利率下限降至4%以下。而房貸利率下調配合前期因疫情遞延剛需的集中性釋放，今年以來地產銷售快速反彈，30大中城市商品房成交面積同比增速由2月前-20%左右一度沖高至60%的高位，雖然包含低基數影響，但觀察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，結構上也是以房貸降息幅度較大的二三線城市貢獻為主，而同期一線城市成交面積四年平均增速總體處于0%附近。

但根據70大中城市新建商品住宅價格數據，2-3月房價環比持續回升，且結構上回升明顯的也主要是二三線城市。70大中城市新建商品住宅價格指數22Q4持續環跌，也促成較多城市放寬首套房貸利率下限，但今年2月，70大中城市新建商品住宅價格指數已環比轉正（0.3%），3月環漲幅度擴大至0.4%，同比也較2月回升0.5個百分點至-1.4%，分結構來看，3月一線城市房價變動相對較小，環比上漲0.3%，同比持平于1.7%，但二線城市房價環比上漲0.6%，同比上升0.5個百分點至-0.2%，三線城市房價環漲0.3%，同比上升0.6個百分點至-2.7%。

伴隨2月以來二三線房價環漲城市明顯增多，若5Y LPR持平，未來兩個季度內會有超30城面臨首套房貸利率重新上調20-30bp的潛在風險。根據央行于1月5日建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制，此前階段性放寬房貸利率下限的城市，“如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限?！?/em>而基于“2022年12月-2023年2月”，滿足放寬房貸利率下限城市的范圍已由此前38個城市縮小至9個城市，而根據2023年3月數據，城市范圍進一步縮小至5個城市，而截至3月底時有36城放寬首套房貸利率下限，譬如天津、廈門、鄭州等城市，首套房貸利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。而全國首套房貸利率理論下限為LPR-20bp=4.1%，意味著從二、三季度開始，若5Y LPR持平于目前4.3%，會有超30城面臨重新上調首套房貸利率20-30bp的潛在風險。關注央行后續是否會對5Y LPR進行適當調整，以緩和潛在房貸利率上調壓力。

總結而言，伴隨二三線城市房貸利率上調，此前支撐整體地產銷售反彈最主要的區域面臨銷售退坡風險，加之遞延需求集中性釋放的過程逐步過去，“提前還貸潮”與“二手房掛牌量>二手房銷售>新房銷售”的結構顯示居民購房偏好不穩定，在近兩年城鎮化速度快速降速背景下，今年地產銷售雖將回補，但回補幅度不宜過度樂觀。

本文作者：屠強A0230521070002、賈東旭A0230522100003、王勝A0230511060001，來源：申萬宏源證券，原文標題：《關注潛在的房貸利率上調風險》