美國商業地產危機正席卷至大西洋的另一端。

當地時間周二，瑞典最大的商業地產公司之一Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）在歐洲股市盤中暴跌超過20%，跌至2018年以來的最低水平，在過去15個交易日中有14個交易日出現下跌。今日開盤后有小幅反彈。

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SBB市值已從2021年底的170多億美元降至不到15億美元，對其26萬多名股東來說，這是一次歷史性的崩盤。

SBB宣布暫停派息并取消股票發行

當地時間周一，SBB董事會召開了緊急會議。在晚上11點發布的一份聲明中，SBB表示，此后的市場反應使其無法按預期條款進行普通股（D股）的配股發行，并指出該公司正尋求將派息日期推遲到明年的股東大會。SBB還表示，將不會發行價值26億瑞典克朗（合2.6億美元）的新D類股票。

在前一天，標普全球評級公司將SBB的信用評級下調至了垃圾級。標普警告稱，如果SBB“在未來幾個季度無法獲得足夠的資金來源，以可持續地支撐其短期財務狀況”，可能會進一步下調SBB的評級。

標普表示，它不再相信SBB能夠達到投資級評級的門檻。評級下調觸發了該公司現有債務中每年票息遞增的債券，從而增加了該公司的成本。這意味著該公司的融資成本將增加2.85億克朗。

伴隨著今年以來市場利率上升等因素，美國的商業地產市場受到了巨大的沖擊。

與美國的地產公司類似，SBB必須在未來五年內對408億美元到期的債券進行展期，其中四分之一將于2023年到期。它們被視為歐洲房地產業的“煤礦里的金絲雀”，因為這些債務大部分是短期的浮動利率債務，特別容易受到利率變動的影響。

Arctic Securities AS的分析師對SBB改善流動性狀況的計劃感到十分欣慰。房地產分析師 Michael Johansson 在接受彭博采訪時表示：

暫停派息和取消D股發行計劃這兩項決定，總體上對SBB股東來說是有利的。

SBB的問題在于，派息已在年度股東大會上表決通過，所以他們唯一的選擇就是暫停。

市場對SBB的信心下挫

這些事態發展給SBB帶來了嚴重的問題。在利率急劇上升和信貸息差不斷膨脹的情況下，SBB正努力應對81億美元的債務負擔。這也反映了瑞典更廣泛的商業地產行業所面臨的問題。

SBB的CEO Ilija Batljan 曾多次向投資者保證，他將采取行動維護公司的信用狀況。SBB的大部分租金收入來自北歐地區受監管的住宅物業。

不像 Johansson 那么樂觀，丹麥丹斯克銀行（Danske Bank）股票策略師 Molly Guggenheimer 表示：“這將是該行業面臨的又一個不利因素，即使SBB的情況與瑞典同行沒有直接關聯?！彼a充說，取消股票發行說明SBB目前缺乏進入資本市場的渠道，增加了再融資風險。

Carnegie 將SBB評級從“持有”下調至了“賣出”。該機構分析師 Fredric Cyon 表示，下行風險仍然很高，企業需要采取行動改善資產負債表：“進一步出售資產是一種選擇，但我們懷疑這是否足以恢復投資者信心。”他將SBB的目標股價從13瑞典克朗下調至了7瑞典克朗。

地產危機繼續蔓延

SBB的暴跌在當日重創了歐洲房地產股票，板塊跌幅達3.2%，其中瑞典公司領跌：Sagax 下跌了7.8%，Balder 下跌7.6%，Wallenstam 下跌5.9%；其他歐洲地產股如 Kojamo 下跌5.3%，Aroundtown 下跌5.1%，Safestore下跌5%。這些遭受重創的股票在周三開盤后有小幅反彈。

此前，美國商業地產市場也受到了重大沖擊。越來越多的華爾街分析師們開始提出，商業地產將成為美國經濟的“定時炸彈”，這關系到的不僅是大小銀行，還有廣泛的美國經濟，而一旦商業地產暴雷，緊隨其后的很可能是美聯儲的再次QE。

事實上，瑞典住房市場的問題也不僅僅是受到海外危機的干擾。

瑞典的房價在2021年和2022年初快速上漲，但自2022年7月以來，住房成本一直處于穩步下降的軌道。瑞典的房價較2022年的峰值實際下跌了15%，成為世界上最糟糕的房地產市場之一，加劇了房地產行業面臨的更廣泛挑戰。隨著銀行收緊貸款，債券市場對評級較低的發行人幾乎是關閉的，可供選擇的融資渠道很少。

北歐聯合銀行預計，瑞典今年將開工建設2.25萬套住宅，不到去年開工量的一半，比2021年下降67%。據北歐聯合銀行稱，這是瑞典2023年經濟產出預計萎縮1.2%的一個主要因素，因為住宅建設下降的直接影響接近1個百分點。

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