2022年年報披露已經落幕，房地產行業成為虧損的“重災區”。大額資產減值計提讓不少企業盈利狀況“雪上加霜”，受到行業和監管層的高度關注。如此“集中式”大額減值計提的背后，是無奈之舉還是另有意圖？

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TOP10房企資產減值翻一番 加劇行業凈利潤虧損

近年來，伴隨市場下行調整，行業盈利持續惡化。通過對70家樣本上市房企數據統計分析發現，2022年凈利潤虧損企業占到半數，百億虧損超過10家，最高虧損額達到近300億元。究其原因，除了受低迷行情影響，銷售項目結轉利潤減少，計提資產減值準備也是加劇盈利壓力、甚至導致虧損面擴大的一大重因。

2022年，無論是頭部房企還是央國企，資產減值計提都在顯著擴大。30家重點監測房企計提資產減值規模總計達到1470億元，同比增長近50%。行業TOP10房企計提資產減值規模超過400億元，較2021年翻一番；TOP20中計提規模同比走高企業占比7成，且計提規模逾百億元房企數量明顯增多。“大額計提”現象加劇，華僑城、龍光集團等多家房企也都因此由盈轉為巨虧。如華僑城2022年計提資產減值127.1億元，較2021年21.2億元，激增近5倍，最終凈利潤虧損高達127.7億元。

部分出險房企由于經營持續惡化，不確定風險高，同時采取以價換量、低價轉讓資產方式換取流動性，資產貶值情況不容樂觀，融創中國、藍光發展、榮盛發展等計提規模都連續處在高位。

現房庫存成為拖累 招商已竣工存貨計提減值占比超六成

對于房企來說，資產減值計提中，一般以存貨跌價損失為主，大多占比能達到90%以上，存貨主要包括已竣工物業、開發中物業以及尚未開發的土地。

從本輪計提的具體情況來看，已竣工物業，即由產品市場接受度不高、去化不及時、營銷不當等因素形成的現房庫存，成為部分房企計提減值的重頭。特別是在去庫存壓力下，市場現房優惠營銷力度加大，導致該部分資產預期價值被嚴重攤薄，如招商蛇口、綠地控股、中南建設、藍光發展等多家房企計提占比都較高。

以招商蛇口為例，2022年計提資產減值準備50.5億元，其中存貨跌價損失36.4億元。存貨跌價準備計提項目明細顯示，已竣工開發產品計提減值金額22.4億元，在建開發產品計提減值金額14.0億元，分別占比61.5%、38.5%。

重倉二線遠郊以及三四線城市存憂 加重減值壓力

除了受到行情下行、預期走低影響外，房企減值壓力還進一步取決于項目布局和開發模式。由于下行周期，城市以及區域板塊之間市場分化嚴重，包括一些二線城市郊區、三四線城市資產價格支撐脆弱，且市場回暖、修復時間更長、難度更大，推盤去化情況不容樂觀，都面臨了較大的資產減值壓力。

藍光發展2022年存貨計提減值達到158.2億元，較2021年增加97.1億元。從其對上交所監管工作函的回復來看，項目所處區域市場持續承壓是大額計提存貨跌價準備一大主因。截止報告期末，公司現有項目主要分布在成都、天津、昆明等二線城市遠郊區域以及茂名、達州、新鄉等三四線城市，茂名、新鄉、達州、昆明等城市出現量價齊跌的情形，加重項目減值壓力。

此外華僑城計提存貨跌價損失也激增，從2021年12.6億元擴大到115.1億元。根據華僑城在對深交所關注函回復，2022年末公司存在減值跡象的存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、?？?、天津等城市。雖然這些城市多為省會城市，銷售均價變動并未有較大幅度失速，但是在文旅地產成片綜合開發模式下，華僑城項目布局基本都位于較為偏遠的非中心區域，價格支撐相對較弱，導致減值壓力凸顯出來。

同時從其現房庫存占比（已竣工存貨/存貨總量）也能發現，文旅項目布局的去化情況并不樂觀，2022年已經達到27.5%，顯著高于平均水平，進一步加劇了減值壓力。

此輪房企計提減值情況也在一定程度折射出市場布局與開發模式的風險性，目前市場回暖緩慢，重倉二線遠郊以及三四線城市面臨不確定性風險仍高，對這類企業來說考驗甚大。

部分房企陸續收到問詢函 減值計提監管加強

如此“集中式”大額計提資產引發行業盈利大波動，也受到監管層的高度關注。為維護房地產業健康平穩發展，交易所對于部分房企發出問詢函。5月11日，深交所發布對金科股份有限公司2022年年報的問詢函，關于計提存貨減值，要求詳細說明主要項目存貨期末可變現凈值的確認依據及主要測算過程，重要假設及關鍵參數的選取標準及依據，說明報告期存貨跌價準備計提的合理合規性。此外，陽光城、華僑城、榮盛發展等多家企業也收到交易所問詢函。

中短期來看，行業盈利仍將繼續承壓，部分房企面臨連續虧損的困境，不乏借助“資產減值計提”主動探底者，以提升未來業績修復預期，增強投資者信心。我們認為，在穩字當頭的發展主基調下，資產減值監管將加強，未來或對資產減值測試的審計機構、審計方法提出更明確、規范的要求。

總結：2022年大額計提資產減值準備現象加劇，引發行業盈利大波動。當前現房庫存已成為部分房企的拖累；此外，由于市場脆弱性提高，重倉二線城市遠郊以及三四線城市的減值壓力也凸顯出來，隱憂難解。“集中式”大額計提已受到監管層的高度關注，未來有待進一步考察，計提資產減值準備激增、利潤失速嚴重的房企仍需重點關注。

本文作者：克而瑞研究中心，來源：克而瑞地產研究，原文標題：《行業透視｜大額資產減值計提，是無奈之舉還是另有意圖？》

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