住建部表態首提“降低首套首付比例”，分析師認為有利于釋放改善性需求，未來高能級城市空間更大。

2023年7月27日，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

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這是繼政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”之后，住建部就政策調整的具體方向和內容作出表態。

對此，平安證券認為，此次表態為住建部首次提出降低首套住房首付比例，超出市場預期：

根據央行2016年規定，非限購城市居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。目前大部分非限購城市首套最低首付比例已經按照20%執行，但對于核心一二線城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。

本次住建部提出降低購買首套住房首付比例，超出市場預期，有利于降低購房者置業成本，若后續落地執行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。

同時，會議強調進一步降低首套貸款利率，根據貝殼的統計，7月百城首套房貸利率平均為3.90%，其中一線、二線、三四線城市首套房貸款利率分別為4.5%、3.88%和3.88%，房貸利率相對更高的一線城市或更加受益。

對于強調落實個人住房貸款“認房不認貸”，平安證券認為利于改善性需求釋放：

目前部分核心城市仍執行“認房認貸”的信貸政策，加大改善性需求的換房成本。本次會議明確表態落實個人住房貸款“認房不用認貸”，預計后續核心城市限貸政策有望迎來優化，利于大幅降低改善性需求置業門檻，活躍整個房地產交易市場。同時會議強調落實改善性住房換購稅費減免，預計后續在增值稅、契稅等交易環節稅收方面有望迎來政策支持。

國金證券分析師杜昊旻則認為，政策支持住房需求，未來高能級城市寬松空間更大：

自 2022 年 3 月以來，多城市開啟房地產需求側的寬松支持，低能級城市四限政策基本已應放盡放，未來高能級遠郊區域的限購限售預計將逐步落地。

而從房貸利率上看，根據貝殼研究院數據，7 月百城首套房貸利率平均為 3.9%，同比下降 45 bp；二套房貸利率平均為 4.81%，同比下降 25bp；分城市能級看，一線城市首二套房貸利率分別為 4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為 3.88%、4.81%，三四線城市首二套房貸利率分別為 3.88%、4.80%，高能級城市首套房貸利率距下限仍有下降空間。

從首付比例看，三四線城市包括部分二線城市已落地首套房首付比例 20%、二套房 30%，而一線和部分強二線城市的首付比例（尤其是二套房）仍高企，因而未來高能級城市預計將逐步實行“認房不認貸”，支持改善需求的釋放。

分析師：平安證券楊侃（S1060514080002）、鄭南宏（S1060521120001），國金證券杜昊旻（S1130521090001）

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