17.81%

融信服務2020年的盈利增幅下降明顯。2020年，其歸母凈利潤同比增幅約為17.81%，而2019年該指標在93%左右。

從招股書來看，盈利放緩與公司下跌的毛利率脫不開干系。

物業服務企業的“上市戰”依然打得火熱。

4月份多家物企遞表赴港IPO后，首輪招股書失效的融信服務也于5月4日晚間火速遞交了第二版招股書。

從招股書來看，融信服務的各項硬性指標依然不盡如人意。但隨著母公司融信中國“三道紅線”的由“紅”轉“綠”，融信服務二度IPO的勝算較此前還是有所增加。

盈利放緩

截至2020年末，融信服務擁有在管項目119個，另擁有91個已簽約管理但尚未交付的項目。公司在管總建筑面積由2018年的1056.7萬平方米增至1993萬平方米，總簽約建筑面積增至約3820萬平方米。

地區分布來看，融信服務大部分業務都集中在海西地區和長三角地區。上述119個在管項目中，有69個位于海西地區，長三角地區有32個，其余18個則位于其他地區。

2018年至2020年(下稱“報告期”)，融信服務在海西地區管理總建筑面積約為980萬平方米、1160萬平方米和1270萬平方米，分別占同期在管總建筑面積的92.8%、73.1%和63.5%。

同期在長三角地區管理的總建筑面積約為80萬平方米、230萬平方米和450萬平方米，分別占在管物業總建筑面積的7.2%、14.2%和22.8%。

受益于在管面積的增長，融信服務近年來的營收也水漲船高。報告期內，該公司實現營收分別為4.14億元、5.18億元、7.5億元;同期對應的歸母凈利潤分別為0.36億元、0.7億元、0.83億元。

可以看出，融信服務2020年的盈利增幅明顯下降。2020年，其歸母凈利潤同比增幅約為17.81%，而2019年該指標在93%左右。

從招股書來看，盈利放緩與公司下跌的毛利率脫不開干系。

2020年，融信服務整體毛利率較2019年的32.3%降至28.8%，公司非業主增值服務與社區增值服務毛利率皆有所下降。其中，非業主增值服務2020年毛利率為34.2%，較2019年的43.7%下跌9.5個百分點。

關于非業主增值服務毛利率下降的原因，融信服務解釋稱，“為應對COVID-19疫情暴發期間對有關服務的需求減少，公司于2020年2月至2020年5月期間就協銷服務收取折扣服務費作為宣傳策略，使得協銷服務以及設計諮詢和交付前服務的毛利率減少。”

兩大支撐

與其他物企稍有不同，非業主增值服務是融信服務的三大業務條線中最具“份量”的業務。

“份量”除了體現在相對較高的毛利率水平上，還表現在逐年增長的收入占比上。

招股書顯示，融信服務的收入主要來自三大業務條線，即物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。報告期內，上述三大業務的平均毛利率水平分別為21.93%、38.7%、35.1%。

2018年-2019年期間，融信服務非業主增值服務業務的毛利率分別為38.2%、43.7%，遠超另外兩項業務同期的毛利率水平。2020年，非業主增值服務業務的毛利率水平雖有所下跌，但仍與社區增值服務業務的毛利率水平基本持平。

另一方面，近年來，融信服務來自非業主增值服務業務的收入占比逐年提升。報告期內，非業主增值服務業務為融信服務所貢獻的收入占比分別為41.8%、43.4%、49.1%。

一番“追逐”下，融信服務來自物業管理服務與非業主增值服務的收入差距逐漸縮小。2020年，該公司來自物業管理服務和非業主增值服務的收入占比分別為48.9%、49.1%，二者旗鼓相當。

相比之下，融信服務社區增值服務的存在感就顯得頗為微弱。報告期內，該公司來自社區增值服務的收入分別為430萬元、836.7萬元、1487.6萬元，總營收占比分別僅為1%、1.6%、2%。

母公司依賴癥待解

這一點也或許是導致融信服務首輪招股書失效的原因之一。

近三年來，融信服務超95%的收入都來自非業主增值服務與物業管理服務，而這兩項業務都頗為依賴母公司融信中國。

報告期內，融信服務向融信中國開發的項目提供物業管理服務所產生的總收益分別約為1.77億元、2.07億元、2.49億元，分別占同年度物業管理服務所產生總收益的74.6%、72.6%和67.8%。

另一方面，2018年至2020年，融信服務來自融信中國的非業主增值服務的收益分別為1.27億元、1.43億元、2.54億元，在同年度非業主增值服務總收益中所占比例分別約為73.3%、63.4%、68.9%。

在管面積來看，報告期內，融信服務來自融信中國所開發項目的在管總建筑面積分別約為596.6萬平方米、846.7萬平方米及1103萬平方米，分別占在管總面積的56.46%、53.32%、55.34%。

截至2020年末，融信服務由獨立第三方房地產開發商開發的項目在管總面積為753.8萬平方米，項目總數為38個。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴記者，大環境來看，當前物業板塊估值逐漸趨于理性，物管公司上市面臨的難度加大。但除大環境的影響之外，融信服務對母公司的依賴也是影響其上市進程的因素之一。

“融信服務毛利率出現下滑趨勢，且對母公司依賴度較強、獨立運營能力存疑。”陳霄說道。

嘉和家業物業研究院院長唐卓也持有相同意見。其認為，股權的多輪變更、外拓規模增速慢、社區增值服務營收能力弱等因素都對融信服務的上市進程造成了一定影響。

“此外，2020年上半年，融信服務母公司融信中國‘三道紅線’指標中凈負債率和剔除預收賬款的資產負債率都較高，這也不得不讓人懷疑其是為緩解經營壓力而分拆物業板塊上市。”

但隨著融信中國“三道紅線”的達標，唐卓對融信服務的上市仍持有樂觀態度，“2020年末，母公司‘三道紅線’指標全部達標，企業進入‘綠檔’，這或將給融信服務二度提交招股書帶來一定優勢，推動上市進程。”

關鍵詞： 盈利 下降 融信服務 港股