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4月18日消息，珠海萬達商業管理集團股份有限公司(簡稱：萬達商管)正在按照中國證監會新規定準備IPO文件。相關人士稱，萬達商管上市進程一直在推進中。而在早前于2月份，萬達商管預計將于今年二季度完成在香港IPO上市。值得注意的是，萬達商管，此前分別于2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日先后三次遞表港交所。若未能通過聆訊，第三次遞表的招股書將于今年4月底失效。

2月17日，中國證監會發布境外上市備案管理相關制度規則。此次發布的制度規則共6項，包括《境內企業境外發行證券和上市管理試行辦法》和5項配套指引，自3月31日起實施。按照新規，萬達商管仍需履行備案流程。

據招股書顯示，萬達商管為萬達集團子公司，主要為萬達集團或獨立第三方商業廣場提供服務，商業運營服務主要包括商業管理服務、物業管理服務及增值服務。萬達商管所管理的商業廣場統一冠以“萬達廣場”的名稱。截至2022年年底，萬達商管累計開業473個項目，管理商業面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長11%;在建萬達廣場187個，商業面積2195萬平方米。

根據弗若斯特沙利文的資料，在眾多商業運營服務提供商中：按在管建筑面積計算，公司在全球以及中國皆排名第一。公司的在管建筑面積在中國超過第二名至第十名的總和;按儲備項目建筑面積計算，公司在中國排名第一;及按管理的獨立第三方商業廣場數量計算，公司在中國排名第一。

赴港上市艱難 收監管問詢函

3月21日，中國證監會發布關于大連萬達商業向專業投資者公開發行公司債券申請文件的問詢函，關注其子公司珠海萬達商管的赴港上市進度，若萬達商管不能于2023年底成功上市，則需向上市前投資者支付約300億元人民幣股權回購款。中國證監會要求補充說明萬達商管上市進展情況，并評估上述事項對發行人短期償債能力的影響。

因此，萬達商管能否按約赴港上市至關重要，不僅關乎300億元股份是否執行回購，也影響萬達集團的再融資事項。作為萬達商管的母公司，大連萬達商業目前面臨籌資性現金流持續大額為負、債券集中兌付壓力等流動性問題。另外，萬達商管本身也面臨應收關聯方貿易款占比激增、第三方業務毛利率走低的不利局面。

根據招股書顯示，萬達商管于2019年、2020年、2021及2022年截止6月30日止六個月，公司收入分別約為134.37億元、171.96億元、234.81億元及134.80億元人民幣。

但事實上，萬達商管超七成的營收來自委托管理模式，而該模式下的商業廣場以萬達集團為主。于往績記錄期內，公司的大部分收入由萬達集團商業廣場項目所產生。有關收入分別為96.40億元、116.76億元、163.82億元及94.48億元，各占同期商業運營服務收入71.7%、67.9%、69.8%及70.1%。

萬達商管的財務指標有所提升的原因，并非完全是其經營獨立性的提高，很大一部分是由于其運營模式的調整。尤其是公司開始對委托管理模式下萬達集團的商管項目收取服務費，這無疑達到增加了公司的營收來源，但這部分營收并未完全轉化為現金流入萬達商管，而是變成了高增的關聯方應收賬款，增加了資金周轉難度。同時并未改善其對萬達集團的經營依賴，反而有了更多的財務關聯，這種“換湯不換藥”的經營運作，或許是萬達商管屢次倒在港交所大門的原因。

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