觀點網 富力地產并不是從債務危機中蘇醒得最快的企業，但它至少已經緩了過來。3月31日晚間，該公司如期發布2022年財年業績，就目前來看，不少暴雷房企已經失去了這個能力。

富力地產曾被認為是國內面臨最嚴峻債務壓力的企業之一，但其應變效率驚人。

得益于本身擁有較強的獨立性——沒有同一系統內的多元化上市平臺，同時過去一直堅持高權益項目運作，富力在資產出售和推動債務談判上沒有太多阻力，所以能抓住疫情窗口期談成兩份對己方十分有利的債務展期方案。

【資料圖】

在摩根大通的協助下，富力首先在去年7月將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據，合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據，再全部展期3-4年。

后于11月，富力再成功與境內債權人談妥，將8筆境內公司債還款期限整體延長3年以上。

總額約人民幣467億元的到期債務獲得重組和延期，富力地產成為首家完成境內外債券全部展期的內房企業，但代價是正常生產經營受到極大影響，主要體現是持續性暫停拿地、交付面積銳減。

擺在富力地產面前的現實是，如果不能在有限的時間內重拾活力，僵局仍然難解。

債務壓力打擊營收

2022年富力地產的工作重心還是圍繞著債務管理進行。

由于該公司目前還未能在境內信用市場內恢復名譽，融資渠道堵塞是一大痛點。資料顯示，富力地產年內新增的銀行貸款僅有11.2億元，因此出售資產繼續成為主要流動資金來源。

過去一年，富力地產的相關動作包括：12.45億元完成出售北京、福州、鎮江3間酒店；將海南?？诖笥⑸巾椖恳?0億元價格出讓予力量發展；

以9570萬英鎊約合8.4億元，出售倫敦Vauxhall Square項目給遠東發展（一次“明股實債”式借款，利率測算約11.4%）；同時，與張松橋交易向前者出售了倫敦One Thames City項目50%權益，收回現金22.8億元。

根據公告，富力地產全年通過資產出售大概回籠約49億元現金。

這使公司管理層將集團有息負債從2021年末的1288億元輕微降至1267億元。如果算上預提費用及其他應付款項，則大約有1351.1億元硬性債務。

與之對應，富力地產截至2022年末的現金總額（包括受限制現金）僅有123.01億元，令現金短債比只有0.24倍。而剔除受限制現金101.24億后，富力立即可動用的現金為21.77億元。

在這一層面，考慮“三道紅線”的影響對富力地產短時間內來說沒有任何意義，除現金短債比外，其年末的資產負債比率仍高達170.8%。

流動性危機明顯削弱了富力地產的交付能力。資料顯示，2022年富力只成功交付了326.1萬平方米物業，相較2021年同比減少了超過六成。

受此影響，富力地產同期內物業發展產生的收入從上年度的690.01億元減少58%至290.30億元。同時，受疫情影響投資物業租金收入減少21%至8.46億元；酒店營運收入也從50.70億元減至41.40億元。

這推動富力地產2022年營收跌到352.92億元，同比下降53.7%。

就算因為銷售下降，銷售及營銷開支下降幅度達62.6%，主要大頭支出物業銷售成本從635.81億元降至276.38億元。

另一方面，期內富力以各種原因流失了8045名雇員，同時相信也實行降薪，幫助行政開支下降27.3%至43.65億元，辦公費用、雇員福利開支等也有不同程度的減少，讓總銷售成本降低至313.66億元，毛利扭虧為盈到38.27億元。

但仍然抵擋不住各種一次性損失的影響，包括投資物業公允價值（虧損）從正6.88億元變為19.5億元；出售附屬公司收益從8.02億元到虧損808萬元；出售聯營公司及合營企業若干股權的（虧損）從正949.3萬元降至負15.52億元；加上匯兌損失達到59.17億元。

于是2022年富力地產凈利潤虧損錄得157.79億元，歸母虧損157.37億元。

前景明朗度不高

一家正常運營的企業自然不能光靠出售資產度日。

只是富力地產沒有精力光顧招拍掛市場，更枉談收并購。2022年富力全年未有新增拿地，僅通過廣州城市更新項目轉化了13.3萬平方米土地。

富力地產未來發展的確定性在于其4708萬平方米的可售土地儲備。根據公告，這批土儲開發總值約為人民幣6400億元，當中超過55%位于終端用戶需求依然強勁的一線或二線城市。

舊改方面，截至最近一次披露數據，即2021年上半年富力可供發展的已簽約舊改項目58個，可售面積3700萬平方米，可售貨值超1萬億元。但在資金捉襟見肘的情況下，富力可能暫時只會“搶救式”開發位于華南特別是廣州的舊改。

去年8月末，富力地產引入招商蛇口作為戰略伙伴，雙方瞄準且準備盤活的正是富力位于華南的城市更新項目。

剔除舊改的影響，富力地產公布截至2022年末能夠維持的發展中項目約104個，總可售面積1720萬平方米，預計能在2023年內預售的貨值約1250億元，按照40%去化率能夠形成500億元銷售，而按照50%去化率則能達到625億元。

只是富力地產新一年的合約銷售能否恢復到這一水平，還是未知數。資料顯示，富力地產2022年合約銷售降幅68%。而2023年1月銷售收入為13.5億元 同比下降70.6%；2月份銷售收入21.1億元，同比下跌超過五成。

新增融資受阻疊加銷售復蘇緩慢，富力地產緊繃的現金流依舊脆弱，其1351.10億元債務中，約513.34億元將在一年到期，而且上一年的款項也未尚能結清。

根據公告，截至2022年12月31日，富力地產未按預定還款日期償還若干銀行及其他借款155.90億元，2023年第一季度的數據為19.63億元。這289.87億元借款已事實性違約或交叉違約。

預期富力地產仍需通過出售資產彌補資金缺口。據了解，截至目前富力擁有運營中的投資物業組合總建筑面積約188.23萬平方米；92間運營中酒店，總建筑面積為409.2萬平方米，市場估值約470億元，它們均極有可能被擺上貨架。

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