觀點網 2022年佳兆業錄得虧損，債務壓力仍是重大危機，盡管具備可維持近5年的可售貨值，但變現能力尚不明朗。

從收益角度來看，觀點指數認為，佳兆業的成本管控工作可圈可點。2022年度，集團共錄得253.9億元收入，同比減少28.6%；銷售成本也隨之有較為明顯的降幅，2022年該數值為219.9億元，同比減少28.8%；因此，即便在毛利潤下降26.7%的情況下，也可以維持13%的毛利率水平。

(資料圖片)

在成本管控中，佳兆業對于銷售成本以及管理費用進行了明顯的縮減，其中，銷售成本同比下降64.7%，是費用科目中降幅最為明顯的；管理費用同比下降26.9%。

另一項與行業相比不同的是，在其他企業都加大了減值虧損的環境下，佳兆業縮減了對于預期信貸虧損準備的額度，2022該指標為10.12億元，同比減少了約18.6億元。

從資產角度來看，可以清楚發現佳兆業暫緩了擴張步伐，對于土地收購管控明顯。其中，物業、廠房等設備科目，截止至2022年12月31日，余額為44.56億元，同比減少約15%；使用權資產同比減少8.3%。

整體來看，上述降幅基本符合行業預期，由于資產減值與資產變賣等原因，披露年報的企業中接近75%上述科目“縮水”明顯。

觀點指數發現，佳兆業當前的資本結構的抗風險性存疑。首先，作為主要收益性資產的投資物業科目僅余94.52億元，同比下降53.35%，該項資產的減少會嚴重損害未來的收益尤其是現金流；

其次，集團的長期與短期存款科目被劃清，共計22億的現金存款減少，對于償債能力的影響是巨大的；同時，收購土地按金同比減少98.8%，盡管不會立刻影響近1-2年的收益，但是從投資者角度來看，這預示2023年佳兆業依然難以突破增長。

從負債與權益角度來看，盡管佳兆業對于“合同負債”與“租賃負債”都進行了管控，但下降幅度遠不及資產的減幅。2022年年末，佳兆業流動負債同比增加0.1%，非流動負債減少9.38%，未見較為明顯的債務管控成功。

而且，伴隨著權益儲備的減少與股東更迭的資本活動，其母公司與少數股東權益都明顯下降。其中，母公司權益同比減少131.68億元，少數股東權益同比減少106.69億元。權益收縮與負債持平的條件下，對于企業的償債能力依舊是很大的考驗。

償債能力令人擔憂，新融資尚未落地

業績承壓外，佳兆業自2021年末出現的流動性問題延續至今。2022年數據顯示，佳兆業的流動負債（含已違約或交叉違約及包含提前要求償還條款的流動負債）達到2107.19億元。其中，總有息負債超過1300億元，而一年內到期借款更是超千億至1098.9億元，而其手中現金不足100億元，僅能覆蓋短期負債的一成。

觀點指數認為，佳兆業當前令市場擔憂的不僅是收益能力問題，投資者更關心佳兆業能否順利化解存續的債務壓力，挽回一、二級市場的信心。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從圖中數據來看，佳兆業速動比率在2018-2021年有了明顯的增長，但在2022開始，這一指標開始下降。與之相對應的“營業利潤/流動負債”指標同樣因為自身經營不善疊加行業因素下降明顯。

數據來源：Wind，觀點指數整理

整體而言，作為年內首家復牌的出險房企，佳兆業業績不容樂觀，2021年及2022年，兩年的累計凈虧損超過250億元，超出此前3年的盈利總和。

據了解，陷入流動性危機的佳兆業集團在2022年資產處置活動頻繁。轉讓了其持有的東角頭、金沙灣國際樂園兩個項目的股權。佳兆業去年披露的處置清單顯示，這兩個項目權益貨值超過400億元。

2022年6月21日，鴻利金融公司99%股權易主，轉讓之前，佳兆業對鴻利金融的持股比例為25.25%，易主之后，持股比例為1%。而鴻利金融持有深圳市南山區東角頭項目35.7%的股權。同樣是6月21日，佳兆業還退出了佳德美奐、兆富德、佳富東部各51%股權，上述三家公司為深圳金沙灣國際樂園項目的開發主體。

東角頭地塊位于深圳市南山區蛇口片區，2016年佳兆業以約58億元獲得該宗地35.7%的權益，權益貨值298.35億元。金沙灣國際樂園項目位于深圳市大鵬新區，于2014年4月，佳兆業獲得51%的股權比例。

佳兆業資產處置清單顯示，金沙灣國際樂園權益貨值為106億元，其中，未償還融資余額47.45億元。上述兩個項目的股權出讓，是佳兆業自2021年11月出現債務危機后資產處置計劃的一部分。

從上述資產處置活動中可以看出，佳兆業的“代價”是不容忽略的，除了資產類科目下降，也造成前文所述的收益能力下降。

目前已有部分債務違約，截至2022年12月31日，佳兆業未按預定還款日期償還約230億元的若干銀行及其他借款。因部分債務逾期，已導致其本金總額約為870億元的銀行及其他借款違約或交叉違約。

對于佳兆業集團來說，一方面自身多年來經營相當激進，橫跨多個業務領域并同時涉足龐大的舊改項目，導致債務風險敞口原本就較高。截至2022年年底，佳兆業旗下已超過5家上市平臺，涵蓋綜合開發、城市更新、健康醫療、文體科技、物業管理、航海運輸等20多個產業領域。

舊改資產存續量龐大，變現能力待市場檢驗

觀點指數認為，從低能級城市向高能級城市轉變是當前行業的主流選擇。截至2022年12月31日，佳兆業擁有土地儲備2753萬平方米，可售貨值約4100億元，其中約59%位于粵港澳大灣區，現有土地儲備預計足夠支撐未來3-4年的發展所需。

在城市更新領域，佳兆業繼續實施“城市更新行動”。據悉，截至2022年12月31日，佳兆業仍有100多個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積5000多萬平方米。其計劃通過每年的持續轉化，將城市更新儲備補充為優質貨源，預計2023-2025年在包括廣州、深圳、東莞大灣區核心城市轉化可售貨值1530億元。

不過，觀點指數同樣對其變現能力表示擔憂。因為，舊改項目通常存在周期長、前期資金壓力大的問題，佳兆業還需要為這些舊改項目找到合適的買家。從現階段的市場環境來看，或許只有國央企才能充當這類角色。未來拓展與國央企合作將成為佳兆業城市更新投資和轉化的重要路徑。

據了解，當前佳兆業引入中信、招商蛇口、長城資產等央企和AMC。截至2022年9月，佳兆業與招商蛇口、中信、中化等達成合作，合計轉讓了8處資產，項目轉讓用地面積約363公頃。但其效果還未達到“救活”佳兆業的規模。如何有效盤活資產，引導經營持續回歸良性軌道依舊是佳兆業所面臨的難題。

關鍵詞：