觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 2023年8月25日，濱江服務(wù)發(fā)布截至2023年6月30日為止6個(gè)月中期業(yè)績(jì)公告。

截至2023年6月30日，濱江服務(wù)在管面積4870萬(wàn)平方米，同比增加37.4%，上半年實(shí)現收入11.9億元，同比增加43.1%，凈利潤也同比增加23.4%至2.38%，這一業(yè)績(jì)在上市物企當中屬于表現優(yōu)異的梯隊。

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濱江服務(wù)能實(shí)現較好的業(yè)績(jì)成長(cháng)和其關(guān)聯(lián)方濱江集團是分不開(kāi)的，同期其他大部分民營(yíng)物企都明顯有受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方拖累，而濱江集團由于財務(wù)和銷(xiāo)售狀況相對較好，仍能給與濱江服務(wù)相當大的各方面助力。

穩健業(yè)績(jì)

濱江服務(wù)2023上半年期內實(shí)現收入為11.9億元，較去年同期增加43.1%，凈利潤2.38億元，同比增加23.4%，該增速顯著(zhù)高于同期其他物企。

截至2022年6月30日，濱江服務(wù)合約面積約7420萬(wàn)平方米，較2022年同期增長(cháng)29.4%，在管面積4870萬(wàn)平方米，同比增加37.4%，其中來(lái)源獨立第三方的在管建筑面積為2730萬(wàn)平方米，占總建筑面積的比例達到56.1%，上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。

地域上，濱江服務(wù)的項目集中度相當高，多分布于杭州及浙江省內，其中位于杭州的項目的在管面積占比達到61.8%，營(yíng)收占比達到71.24%，其余項目則主要分布于浙江金華、紹興等地，在浙江省外的在管面積占比僅3.4%，收入占比則為3.8%。

非住宅板塊也是濱江服務(wù)的業(yè)務(wù)核心之一，截至2023年6月30日，濱江服務(wù)非住板塊在管面積952萬(wàn)平方米，提供收入1.92億元，約占物業(yè)管理總收入的26.7%，上半年主要外拓簽約了南京銀行杭州分行大廈、青田環(huán)球購物中心、杭州上城區文化館、杭州濱江區第一工業(yè)綜合體等。

濱江服務(wù)期內毛利率降幅較大，下降了4.8個(gè)百分點(diǎn)至26.7%，其中基礎物業(yè)服務(wù)毛利率變動(dòng)不大，僅下降1.5個(gè)百分比，而毛利占比35.6%的非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率下降了約5.4%個(gè)百分點(diǎn)至40.5%，以及毛利占比20.9%的5S增值服務(wù)的毛利率由71.5%減少至34.8%，濱江服務(wù)上半年毛利率相對較低的優(yōu)居業(yè)務(wù)中的硬裝服務(wù)在上半年迅速增長(cháng)，收入結構的變化導致了5S增值服務(wù)的毛利率巨幅下跌。

5S增值服務(wù)一般即社區增值服務(wù)，就濱江服務(wù)而言，其5S增值服務(wù)主要包括物業(yè)銷(xiāo)售租賃為主的優(yōu)家服務(wù)、以家裝為主的優(yōu)居服務(wù)以及品類(lèi)相對更為繁雜的優(yōu)享生活服務(wù)。2023年上半年，濱江服務(wù)的5S增值服務(wù)取得錄得較大幅增長(cháng)，實(shí)現收入1.91億元，同比增加211.9%，主要是因優(yōu)居服務(wù)取得較大突破，上半年實(shí)現收入1.2億元，同比增幅高達1764.8%。

應收款管理方面，濱江服務(wù)今年上半年第三方貿易應收款增長(cháng)稍快，由2.53億增至3.81億，但關(guān)聯(lián)方貿易應收款的增幅和存量則都較少，截至2023年6月30日，濱江服務(wù)的關(guān)聯(lián)方貿易應收款余額僅為8000萬(wàn)元，可見(jiàn)濱江集團少有對濱江服務(wù)拖欠業(yè)務(wù)款項的情況。

另外，由于濱江服務(wù)期內對過(guò)往年度計提的應收賬款壞賬實(shí)現了收回，在2023中期的業(yè)績(jì)中實(shí)現了部分的壞賬計提轉回，貿易減值虧損較去年同期減少了20.5%至310萬(wàn)元，這在近期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績(jì)中相當少見(jiàn)。

擴張步調

今年上半年，濱江服務(wù)新增在管面積約670萬(wàn)平方米，其中來(lái)源獨立第三方的占比達到62.3%，而且從今年上半年開(kāi)始，濱江服務(wù)第三方項目提供收入的也開(kāi)始超過(guò)濱江服務(wù)，達到3.6億，占物業(yè)管理服務(wù)收入的50.3%。

濱江服務(wù)早年承接項目多是濱江集團直接開(kāi)發(fā)，以中高端盤(pán)為主，整體項目質(zhì)量較高，2023上半年，濱江服務(wù)管理樓盤(pán)的平均物業(yè)管理費單價(jià)為4.27元/月/平方米，處于行業(yè)高位。

或許是處于確保項目質(zhì)量的需求，濱江服務(wù)的擴張戰略也偏謹慎，上市以來(lái)并未實(shí)現任何的主要收并購，據參與2023中期業(yè)績(jì)會(huì )的投資者向觀(guān)點(diǎn)新媒體轉述，濱江服務(wù)管理層在業(yè)績(jì)會(huì )中表示濱江服務(wù)并沒(méi)有收并購的打算。

濱江服務(wù)作為物管品牌在市場(chǎng)上擁有較好的口碑，這也有利于其承接更多項目，例如，由于濱江服務(wù)在管項目錦繡之城在杭州市申花板塊二手房市場(chǎng)表現良好，同樣位于該板塊的中家德璽尚座項目也于今年上半年聘任濱江服務(wù)為其提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理費為人民幣6.5元/平方米/月。

除了濱江集團的直接項目輸送以及市場(chǎng)直拓以外，濱江服務(wù)也會(huì )大面積的通過(guò)和其他開(kāi)發(fā)商戰略合作的方式來(lái)承接項目，2023年上半年，濱江服務(wù)新增浙江志城集團作為戰略合作方，使得其戰略合作開(kāi)發(fā)商新增至16家。

值得一提的是，濱江服務(wù)今年上半年同時(shí)也終止退出了建筑面積約107萬(wàn)平方米的三方在管項目，據投資者轉述，濱江服務(wù)管理層在業(yè)績(jì)會(huì )中表示，一是因為市場(chǎng)競爭激烈，二則是部分項目是因為前期開(kāi)發(fā)商有資金補貼，但物業(yè)服務(wù)費較低，濱江服務(wù)接手后主動(dòng)退出，三則是甲方經(jīng)營(yíng)不善難以為繼，導致合同提前終止。

背靠大樹(shù)

濱江服務(wù)能在較為惡劣的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現良好的業(yè)績(jì)，很大程度上是得益于濱江集團的相對穩定，濱江集團今年上半年實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額825.8億元，獲取土地23宗，整體財務(wù)較為健康，賬面資金能有限覆蓋短期債務(wù)和應付賬款，濱江集團在對濱江服務(wù)提供一定項目供給的同時(shí)，也能在其他各業(yè)務(wù)條線(xiàn)給予幫助。

例如，在非業(yè)主增值服務(wù)方面，濱江服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)主要包括交付前服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)及社區空間服務(wù)，大部分是因房企銷(xiāo)售活動(dòng)而產(chǎn)生的業(yè)務(wù)。

同期和其他物企業(yè)績(jì)對比來(lái)看，由于房地產(chǎn)行業(yè)下行，絕大部分物企非業(yè)主增值服務(wù)板塊都面臨嚴重縮水，濱江服務(wù)上半年該板塊僅營(yíng)收的占比也有所下降，由28.2%下降至23.5%，但由于濱江集團整體銷(xiāo)售狀況相對較好，也保留有足夠的輸送能力，濱江服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)的絕對規模仍然是上升的，上半年實(shí)現收入2.8億，占總收入23.5%，同比增加19.1%，仍然為濱江服務(wù)提供了相當大的業(yè)績(jì)助力

另外，于8月16日，濱江服務(wù)公告以1863萬(wàn)元的總代價(jià)從濱江集團收購車(chē)位（包括占用、轉讓或出租權），期限直到所開(kāi)發(fā)對應項目的土地使用權屆滿(mǎn)，平均每個(gè)車(chē)位的購買(mǎi)價(jià)約為6.7萬(wàn)元，該購買(mǎi)成本和當地實(shí)際市場(chǎng)車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)相比是嚴重偏低的，相當于濱江服務(wù)以較低的代價(jià)獲取了這批車(chē)位，該協(xié)議也可以理解為濱江集團對濱江服務(wù)的變相輸送。

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