2020年，建業地產(0832.HK)穩居千億陣營，實現銷售額1026.42億元，同比增長1.5%，其中重資產銷售額683.39億元，同比下降4.8%，完成全年目標的85%。

期內，建業地產營收433.04億元，較2019年增加約40.8%。歸母凈利潤18.02億元，較2019年下跌約10.6%。這也是建業地產最近3年來，首度出現增收不增利的局面。

河南省仍是建業地產布局的主力市場，98%在建項目均在河南省。截至2020年末，其在建項目為180個，較2019年增加29個，其中25個位于河南鄭州，河南省其他城市共152個，海南省3個。

值得注意的是，建業地產去年融資成本暴增221.8%，是利潤減少的重要原因之一。

三道紅線下，建業地產剔除預收款后的資產負債率85.5%，凈負債率56.8%，非受限現金短債比為1.48。由于剔預資產負債率指標一項超閾值，建業地產與2019年踩線情況一致，仍保持“黃檔”行列。

深耕河南一隅

建業地產由“河南首富”胡葆森創建，是一家成立于1992年的房地產開發企業，并于2008年6月6日在香港聯合交易所主板上市。

從百億到千億的跨越，建業地產僅用了不到五年。2016-2019年，建業地產合同銷售金額從201.46億增長到了1011.5億，復合增長率達到71.23%，遠遠高于行業平均水平。

2020年，建業地產實現銷售額1026.42億元，同比增長1.5%，其中重資產銷售額683.39億元，同比下降4.8%，完成全年目標的85%?？硕饠祿@示，2020年，建業地產行業排名(操盤榜)從2019年的第27位降至34位。

物業銷售是建業地產收入的主要來源，2020年物業銷售給建業地產帶來416.07億元的收入，不過，年報顯示，除物業銷售外，建業地產也致力拓展酒店、文化旅游、綠色基地及輕資產項目，實行業務多元化，從而擴大收益基礎，分散營運風險。

值得注意的是，營收增長，凈利潤反而下滑。2020年年報顯示，建業地產期內營收433.04億元，較2019年增加約40.8%，但歸母凈利潤18.02億元，不升反降，較2019年下跌約10.6%。

同期，建業地產實現毛利潤85.96億元，同比增長7.4%，毛利率下降6.1個百分點至19.9%。對2020年度的“增收少利”情況，建業地產在年報中解釋，主要由于受2020年上半年疫情影響，在部分城市采用銷售去庫存策略以刺激各項目銷售，收窄整體銷售提價空間;以及車位銷售的毛利率由去年的46%減少至今年的約30.7%所導致。

此外，建業地產去年銷售均價為6811元/平方米，同比增長5.24%。值得一提的是，2020年9月，建業地產董事長胡葆森曾公開表示不帶頭降價，并表示降價促銷弊大于利。

專注一省，建業地產常年在河南市場占有率持續第一，布局大多都在河南省，它也因此被業內稱為“河南王”。截至2020年末，建業地產在建項目180個，其中位于鄭州25個、河南省其他城市共152個及海南省3個，在建項目總建筑面積約為3265.4萬平方米。這意味著其98%在建項目均在河南省。

土儲方面，去年建業地產新增儲備建筑面積918萬平方米。截至2020年年末，建業地產擁有土地儲備建筑面積5411萬平方米，其中權益建筑面積4029萬平方米。

布局輕資產外拓突圍

五年前，胡葆森提出轉型輕資產為主，表示將用3至5年時間，實現由房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。

深耕河南的建業地產，正在尋找新的增長點。2015年建業地產開始實施輕資產戰略，輕資產業務主要為“輸出品牌、管理、服務及資本”。

近年來，輕資產業務的貢獻占比逐漸走高。2018-2020年，建業地產輕資產銷售額占總合同銷售金額的比例分別為25.83.%、29.02%、33.42%，呈現逐年上升趨勢。

今年前3個月，建業地產的重資產與輕資產合同銷售額雙雙增長。其中，重資產合同銷售額為107.62億元，同比增長0.2%;輕資產合同銷售額為57.53億元，同比增長111%。

去年11月10日，建業地產宣布，將分拆旗下代建業務平臺CCMC集團即中原建業集團(下稱“中原建業”)在港股主板上市。

中原建業主營業務為商業代建，2017-2019年，中原建業的收益復合年增長率82.2%，凈利潤復合年增長率112.5%，凈利潤率維持在60%左右，有息負債為0。

目前胡葆森已擁有建業地產、筑友智造科技(0726.HK)以及建業新生活(9983.HK)三家港股上市公司，若中原建業成功在港交所上市，胡葆森將在港股擁有四家上市平臺。

擴張之下，近年來，建業地產債務一路水漲船高。2015-2019年，公司負債總額分別為324.4億元、373.28億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元，2020年公司負債總額上升到1493.19億。

三道紅線下，建業地產剔除預收款后的資產負債率85.5%，凈負債率56.8%，非受限現金短債比為1.48。由于剔預資產負債率指標一項超閾值，建業地產與2019年踩線情況一致，仍保持“黃檔”行列。

融資成本也隨之上漲，建業地產2020年的融資成本由2019年的3.95億元上升至12.72億元，增幅高達221.8%，蠶食了建業地產去年70.59%的歸屬股東凈利潤。

對于去年融資成本大幅攀升，建業地產表示，一是匯率波動導致虧損約6.13億元，二是去年優先票據總額增加導致利息支出增加。未來，隨著建業地產的輕資產戰略持續推進，重資產比重不斷降低，公司抗風險能力提升，融資成本有望走低。

隨著建業在河南市場的不斷鞏固，在省域化戰略基礎上，走向大中原，是建業省域化戰略又一次里程碑意義的升級。隨著“擴大根據地，服務大中原”戰略的逐步落地，建業地產有望在大中原區域8個省份、83個省轄市持續開疆拓土，后續業績表現可期。(記者 趙潔)