1956年，美國紐約州貝特維亞地區最大的工廠Massey-Ferguson倒閉了，留下一棟約7.9萬平方米的空置大樓。之后，曼庫索家族購置工廠后，在難以將大樓整體出租給單個企業的情況下，將大樓內部拆分成無數的小單元格，分別出租給不同的公司，入住的企業可以共享辦公設施，還能得到曼庫索家族提供的融資、咨詢等服務。這便是世界上第一個商業孵化器——貝特維亞工業中心。

在貝特維亞工業中心60周年慶?；顒又?，CEO湯姆.曼庫索表示，“作為世界上第一個孵化器，真正重要的故事來源于那些入住的企業，這里發生的故事已經多到難以講述或回憶，但我們每一年都在竭盡全力嘗試。”

同樣在行業內不斷嘗試的，還有毛大慶的優客工場國際有限公司(簡稱“優客工場”，UK)。

“共享辦公現在依舊處在一個新興行業試錯的階段，所有企業都在摸索、尋找方向。”優客工場創始人毛大慶此前曾表示。

對于優客工場的嘗試，公司于4月15日交出的2020年成績單中，有哪些看點值得投資者關注?

從“虧習慣了”到四季度盈利有玄妙

根據公司業績報告，2020年營收為8.77億元(人民幣，下同)，較2019年同期的11.67億元減少24.85%;歸母凈虧損4.83億元，與上年同期相比少虧損了約38.94個百分點。

從營收來源分析，優客工場主要盈利模式是收取會員費及市場營銷及品牌服務費，二者于2020年營收占比分別達到48%及36%。相較于上年同期，兩項主要收入來源均有不同程度的下滑，分別同比下降約24.19%及40.75%。

值得注意的是，伴隨主營業務收入下降，公司的營業成本也相應的減少：期內兩項收入來源的營業成本分別同比下降31.57%及38.56%;與上年同期相比，整體節約成本近三成，這或許是優客工場期內營收收縮，虧損卻得以減緩的原因之一。

在共享辦公行業不斷試錯的優客工場雖然在2020年依舊沒有賺到錢，但公司2020年第四季度的表現卻成為虧損“減速”的重要力量之一，為公司打了一針“強心劑”——財報披露，優客工場于2020年第四季度凈收入為2.79億元，環比出現近四成的增幅，較2019年四季度同比略降4.8個百分點;期內凈虧損1.49億元，比第三季度及2019年四季度分別縮窄11.9%及36.8%。

值得注意的是，當使用非公認會計準則(Non-GAAP)時，優客工場終于在四季度實現了6280萬元的凈利潤;若使用同等會計準則，公司第三季度及上年同期分別凈虧損1.23億元及1.95億元。

在公司財報中，針對兩種會計準則下凈利潤的出入進行對比可見，其中約2.02億元的股權激勵費用及近千萬元的資產、長期投資減值損失，為調整后的四季度凈利潤提供了有力支持。

主動為資產負債表“瘦身”

相較期內經營數據的變化幅度，優客工場在資產負債表也“大動手術”。根據公司財報，期內流動資產與非流動資產分別為7.67億元及31.7億元，同比分別減少13.43%及25.57%。相比2019年，總資產完成了超過23%的“瘦身”，尤其在非流動資產中，長期投資、房產及設備、使用權資產等均出現大幅下降。

在總資產完成“瘦身”的同時，優客工場也在嘗試維持穩定的資產負債率。據公司財報，期內流動負債及非流動負債分別完成近30%及56.6%的降幅。在流動負債中，應付賬款及預收會員費下降明顯;而在非流動負債中，租賃負債規模出現顯著收縮。

雖然部分關鍵變動或與公司營收規模下滑有關，但總體來看，優客工場資產負債表的“瘦身”是其有意為之。

優客工場創始人毛大慶稱：“核心城市都市化進程明顯減緩，高質量土地越發稀缺、來自于企業對辦公空間的需求保持強力。于2019年末，在市場進化和監管對于商業用地管控趨嚴的背景下，優客工場將從自營模式向輕資產模式轉型。在輕資產模式下，公司于2020年末將管理面積提升至總管理面積的54.3%”

貝殼研究院商業地產分析師鄭中向《投資者網》表示，作為商務辦公領域的創新者之一，共享辦公近年來一直處于快速擴張的狀態。重資產類的共享辦公模式實質就是賺取租金差，因此入住率需要一直保證在較高的水平(80%左右)才能實現收支平衡。然而，當前全國寫字樓租賃市場都在持續承壓，起初以“二房東”為絕對主力的重資產共享辦公行業出現大面積虧損，部分公司由于入住率過低，直接導致現金流斷裂而倒閉。

鄭中認為，輕資產模式將成為行業未來發展方向之一，“和傳統房企不同，目前共享辦公類企業大多為互聯網公司，融資為其主要資金來源，自身現金流儲備較為有限，抗風險能力較弱。通過輕資產模式提供運營管理服務可以有效減少成本投入并且降低風險，較為適合具備互聯網基因的共享辦公企業。不少頭部房企近年來也開始重視輕資產輸出業務，其中包括共享辦公。我們認為，在自身現金儲備可以支持的前提下自營適當面積能夠打造品牌形象，形成自身特色;但以輕資產輸出提供專業管理服務的共享辦公模式之后將成為主流。”

轉型輕資產模式開拓新盈利點成關鍵

共享辦公行業的輕資產模式，與世界上第一個孵化器貝特維亞工業中心模式截然不同：貝特維亞工業中心購入房產，改裝為辦公空間后出租;輕資產模式則減少了公司對于房產購置、租賃的成本，但同時也從一定程度上壓縮了盈利空間。

對于共享辦公行業的盈利模式，紐約Lubin商學院教授尼爾克茨向《投資者網》表示，在孵化器(共享辦公)行業，輕資產模式轉型符合趨勢，但公司整體的盈利點需要加以調整，

“以紐約市為例，高企的運營成本如房價或房租讓共享辦公服務商承受壓力較大，輕資產模式更像是從自營到中介服務商的轉型，在轉移部分經營風險的同時，多數服務商的盈利也會有所下降。”

談及此類企業可能涉及的轉型嘗試時，尼爾教授舉例：“有部分服務商能在現有業務之外找到新的盈利點，比如：為入住企業提供股權或債務融資，以類似天使投資人的身份，完成與現有客戶從服務關系到股權關系的場景轉換等。當然這會改變共享辦公行業服務商的運營性質，也會提升企業的風險敞口。”

單從優客工場2020年財務報表來看，公司蓄勢謀變的已露端倪。在公司總資產下滑超過23%的情況下，同期公司貨幣資金達到3.48億元，較上年增長近一倍。另外，公司短期應收賬款也同樣出現了超過45%的增幅。

輕資產轉型的順利及公司充足的現金，讓優客工場喊出了2021年“一平臺、一計劃”的口號，即：上線分銷平臺“樓宇速讀”，及在2021年覆蓋所有34個省級行政區。

就公司經營及轉型中戰略規劃等相關問題，《投資者網》向優客工場發函問詢，并未得到回復。

縱觀啟動輕資產模式轉型一年有余的優客工場，其財務各項數據波動明顯，在第四季度實現一定程度上盈利后，能否維持業績還需看轉型的成效及“樓宇速讀”項目落實的情況。優客工場的“試錯之路”還將產生哪些變化，《投資者網》將會持續關注。(喬銳)